Investieren im Dunstkreis der Großstädte

16.08.2018 14:10

Weil in den sieben Top-Städten das Wohnungsangebot der Nachfrage hinterherhinkt, werden die Pendlerströme aus dem Umland rein in die Zentren immer länger. Der Entwickler und Investor Quantum sieht denn auch für institutionelle Investoren Speckgürtel "immer interessanter" werden. Tatsächlich steigt dort laut Savills das Transaktionsvolumen.

Investoren haben in den ersten sechs Monaten dieses Jahres für etwa 465 Mio. Euro Wohnungen im Umland der sieben einwohnerreichsten Städte (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Stuttgart und Düsseldorf) gekauft. Das entspricht einem Plus von etwa einem Drittel gegenüber dem Vorjahreszeitraum, besagen Auswertungen von Savills. Und auch das: Im gleichen Zeitraum sank das Transaktionsvolumen in den A-Städten um 13% auf 3 Mrd. Euro. "Die konträre Entwicklung könnte ein Indiz dafür sein, dass immer mehr Investoren ihren Fokus auf das Umland erweitern", folgert Savills-Marktforscher Matti Schenk.

In den vergangenen Jahren registrierte das Maklerhaus eine Zunahme der Investitionen ins Umland der Top-Städte: von 327 Mio. Euro im Jahr 2015 auf 477 Mio. Euro 2016 und weiter auf 812 Mio. Euro im vergangenen Jahr. In die Auswertung gehen Transaktionen mit 50 Einheiten und mehr ein. Bei der Frage, welche Kommunen jeweils das Umland bilden, hielt sich Savills an die Abgrenzungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Projektentwicklungen machten im ersten Halbjahr um die 29%, in den vergangenen zwölf Monaten gar fast die Hälfte des Transaktionsvolumens im Umland aus. Das spreche dafür, dass Institutionelle mit einer langfristig hohen Nachfrage nach modernen Mietwohnungen im Umland rechnen, meint Schenk. Gut möglich sei zudem, dass Projekte aufgrund einer stärkeren Neubautätigkeit besser verfügbar sind als Bestand.

Argumente für Investitionen in Speckgürteln trug Quantum Immobilien jüngst aus mehreren Quellen zusammen. Die Zahlen sind beeindruckend: Im Jahr 2015 pendelten der Bundesagentur für Arbeit zufolge Tag für Tag rund 383.000 Berufstätige von außerhalb nach München. Nach Frankfurt kamen 362.000 Arbeitnehmer, nach Hamburg 346.000 und rein nach Berlin 309.000. Und der Pendlerstrom nimmt zu, in der Vergangenheit am stärksten in Berlin: Dort wurden fünf Jahre zuvor, also im Jahr 2000, 130.000 Pendler weniger gezählt. Zudem werden laut BBSR immer größere Entfernungen zurückgelegt: durchschnittlich 14,6 km im Jahr 2000, fünf Jahre später dann 16,8 km.

Die Märkte im Umland entwickeln sich laut Quantum-Papier unterschiedlich. Weil der Druck auf den Münchner Markt enorm sei und im Umland längst nicht so viel gebaut werde wie notwendig, seien die Mieten im Speckgürtel der Landeshauptstadt in den vergangenen Jahren stark gestiegen - in einigen Städten wie Freising und Ebersberg gar stärker als in München selbst. Dagegen sind für Berlin, sein Umland und weiter entfernt liegende Städte deutliche Mietpreisgefälle und auch unterschiedlich kräftige Anstiege der Mieten festzustellen. Interessant sind für Pendler demnach an der S-Bahn gelegene Mittelstädte mit einem eigenen historisch gewachsenen Stadtkern, gegenüber Berlin niedrigeren Mieten und Preisen und einer akzeptablen Pendelzeit in die Bundeshauptstadt. Zahlen verdeutlichen das: Stieg im engeren Umland Berlins die Miete von 2014 bis 2018 um 16,7%, ging es in Königs Wusterhausen um 32,4% nach oben, in Oranienburg und Schönefeld ebenfalls um mehr als 30%.

Quantums Fazit lautet, dass die "Marktspannung der Metropolen zunehmend auf ihr jeweiliges Umland überschwappt" und Speckgürtel für institutionelle Anleger damit "immer interessanter" werden, so die Standorte denn gut per Straße und öffentlichen Verkehrsmitteln an die Kernstädte angebunden sind. Und so denn auch Geschosswohnungen errichtet werden. Das sei jedoch zunehmend der Fall, heißt es in dem Papier, in dem die sieben direkt an München angrenzenden Gemeinden als Beispiel genannt werden: In den letzten fünf Jahren seien rund acht von zehn Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern entstanden.

Quelle: Immobilienzeitung

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