Häufige Fragen

Inventus aus Landsberg am Lech entwickelt Wohnimmobilien. Wir prüfen, was auf einem Grundstück gebaut werden darf, schaffen mit einer Bauvoranfrage Gewissheit beim Bauamt und führen das Projekt bis zum Verkauf der Wohnungen. Peter Kerler hat seit 1987 über 1.400 Wohnungen und Apartments im Vertrieb und in der Beratung begleitet.

Für jedes Grundstück entsteht ein Projektraum: ein geschützter Bereich, in dem der Eigentümer und später der Sachbearbeiter im Bauamt die Unterlagen sehen, mit 3D-Modell und Schattenverlauf.

Ob gekauft, geerbt oder lange im Besitz: Was gebaut werden darf, regelt der Bebauungsplan. Gibt es keinen, zählt im Ort die Bebauung ringsum. Wir messen den Plan auf der amtlichen Flurkarte nach, bauen die Nachbarhäuser im 3D-Modell nach und rechnen Wohnungen, Wohnfläche, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Abstandsflächen und Stellplätze.

Dafür genügen der Lageplan oder die Flurnummer. Der Baurechtcheck ist für den Eigentümer kostenlos.

Unverbindliche Einschätzung, keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheidet das Bauamt.

Der Baurechtcheck ist für den Eigentümer kostenlos. Er zeigt zwei Varianten: Erlaubt ist das Beste, was ohne jede Zustimmung geht. Optimum ist das Beste mit Ausnahmen und Befreiungen, jede einzeln mit Paragraf und Begründung.

Eine Tabelle stellt beide gegenüber: Wohnungen, Wohnfläche, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Stellplätze und Grundstückswert. So sehen Sie, was jede einzelne Befreiung bringt.

Unverbindliche Einschätzung, keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheidet das Bauamt.

Ein Käufer rechnet vom Ende her: Was bringen die Wohnungen, die er bauen darf, abzüglich Baukosten, Nebenkosten, Finanzierung und Gewinn? Was übrig bleibt, kann er für das Grundstück zahlen. Fachleute nennen das den Residualwert.

Je mehr Wohnfläche gesichert ist, desto höher dieser Wert. Darum stellt der Baurechtcheck den Grundstückswert beider Varianten nebeneinander.

Unverbindliche Einschätzung, keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheidet das Bauamt.

Aus Gewerbe kann Wohnen werden, wenn das Baurecht es zulässt. Seit 2025 erleichtert der sogenannte Bau-Turbo nach § 246e BauGB die Umnutzung zu Wohnungen, mit Zustimmung der Gemeinde, befristet bis Ende 2030.

Ein Beispiel ist unser ehemaliger Betriebshof in Landsberg am Lech Ost: Die Stadt stellt sich dort ein modernes Wohnquartier vor. Für diese Projektentwicklung werden erfahrungsgemäß einige Jahre benötigt, so lange vermieten wir die Flächen.

Unverbindliche Einschätzung, keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheidet das Bauamt.

Als Projektentwickler und Bauträger hat Inventus 60 Micro-Living-Apartments am Bahnhof Kaufering entwickelt und gebaut, verkauft 2019. Auf dem ehemaligen Uniper-Gelände in Landsberg am Lech entsteht die Lechhöhe, dafür führen wir eine Vormerkliste.

Im Vertrieb und in der Beratung hat Peter Kerler über 1.400 Wohnungen und Apartments begleitet, darunter Studentenapartments in Bremen, Lübeck und Hannover. Die Übersicht steht unter Investment.

Mit der Bauvoranfrage, dem Antrag auf Vorbescheid nach Art. 71 der Bayerischen Bauordnung, beantwortet das Bauamt einzelne Fragen verbindlich, bevor jemand einen Bauantrag stellt. Der Vorbescheid gilt vier Jahre und lässt sich auf Antrag um bis zu vier Jahre verlängern.

Vor einem Verkauf macht er aus einer Vermutung eine Zusage: Der Käufer weiß, was er bauen darf, und zahlt dafür. Wir bereiten alle Unterlagen vor: Antrag, Fragen, Katasterauszug, Lageplan, Planskizzen, Berechnungen und das Verzeichnis der Nachbarn.

Unverbindliche Einschätzung, keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheidet das Bauamt.

• Bebauungsplan: Die Gemeinde legt fest, wo und wie hoch gebaut werden darf und wie viel Fläche bebaut werden darf.
• § 34 BauGB: Gibt es im Ort keinen Plan, muss sich ein neues Haus nach Art, Größe und Stellung in die Bebauung ringsum einfügen.
• Befreiung: Nach § 31 BauGB kann das Bauamt von einem Bebauungsplan abweichen, wenn die Grundzüge der Planung gewahrt bleiben.
• Außenbereich, § 35 BauGB: Außerhalb des Orts darf nur ausnahmsweise gebaut werden.

Unverbindliche Einschätzung, keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheidet das Bauamt.

Nach § 9 Abs. 2d BauGB kann eine Gemeinde für bebaute Ortsteile einen Plan aufstellen, der nur das Wohnen regelt: wo Wohngebäude entstehen dürfen und wo Wohnungen die Voraussetzungen der sozialen Wohnraumförderung erfüllen müssen.

Das Gesetz ist befristet: Der Plan muss bis Ende 2026 beschlossen sein. Für Gemeinden ist er ein schneller Weg zu bezahlbarem Wohnraum.

Unverbindliche Einschätzung, keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheidet das Bauamt.

• Verkaufen mit Baurecht: Mit Vorbescheid verkaufen Sie ein Grundstück, dessen Möglichkeiten feststehen. Wir bewerten, stellen den Kontakt zu Investoren her und begleiten den Verkauf.
• Gemeinsam entwickeln: Sie bringen das Grundstück ein, wir die Entwicklung, und beide tragen das Projekt.
• Selbst bauen: Sie bleiben Bauherr, wir begleiten Baurecht, Planung und Vertrieb der Wohnungen.
• Für Unternehmen mit eigenen Gebäuden gibt es Sale and Lease Back: verkaufen, den Wert in bar erhalten und in den eigenen Räumen bleiben.

1. Sie schicken uns Lageplan oder Flurnummer und was Sie an Plänen haben.
2. Wir machen den Baurechtcheck, für Sie kostenlos.
3. Wir besprechen die Varianten mit Ihnen, danach mit dem Bauamt im Vorgespräch.
4. Wir bereiten die Bauvoranfrage vor. Sie und später das Bauamt sehen alle Unterlagen in Ihrem Projektraum.
5. Nach dem Vorbescheid entscheiden Sie, welchen Weg Sie gehen.

Vertrauen beginnt im persönlichen Gespräch. Mandate halten wir schriftlich und genau fest.

Ein Neubau lässt sich deutlich schneller abschreiben als ein Altbau: 5 % degressive AfA, dazu unter den gesetzlichen Voraussetzungen 5 % Sonderabschreibung nach § 7b EStG in den ersten vier Jahren. Dazu kommt für Kapitalanleger der Abzug der Schuldzinsen. Die KfW-Förderung nach Standard 40 mit QNG-Zertifizierung bringt zusätzlich ein zinsgünstiges Darlehen.

Was die Abschreibung an Einkünften aus Vermietung ins Minus bringt, verrechnet das Finanzamt mit Ihren übrigen Einkünften, etwa dem Gehalt.

Beispiel, keine Steuerberatung. Die genannten Sätze geben die Rechtslage wieder und sind keine Zusage über Ihr Ergebnis. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Für einen Neubau gelten 5 % degressive AfA im Jahr. Nach § 7 Abs. 5a EStG werden die 5 % jedes Jahr vom verbleibenden Restwert gerechnet, die Beträge werden also von Jahr zu Jahr kleiner. Später darf man zur linearen AfA wechseln.

Voraussetzung: Mit dem Bau wurde zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen, und Sie kaufen die Wohnung bis zum Ende des Jahres, in dem sie fertig wird. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Anteil für Grund und Boden.

Beispiel, keine Steuerberatung. Die genannten Sätze geben die Rechtslage wieder und sind keine Zusage über Ihr Ergebnis. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kommen in den ersten vier Jahren 5 % Sonderabschreibung nach § 7b EStG zur AfA dazu. Die Voraussetzungen nach dem Gesetz:

• Der Bauantrag wurde zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt.
• Das Haus erfüllt die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Die Baukosten liegen bei höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche. Abgeschrieben werden höchstens 4.000 € je m².
• Sie kaufen die Wohnung bis zum Ende des Jahres, in dem sie fertig wird, und vermieten sie in diesem Jahr und den neun Jahren danach zum Wohnen, nicht als Ferienwohnung.

Amberg aVIEW entsteht im Standard KfW 40 mit QNG-Zertifizierung.

Beispiel, keine Steuerberatung. Die genannten Sätze geben die Rechtslage wieder und sind keine Zusage über Ihr Ergebnis. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Rund 40 Prozent sind beim Neubau mit degressiver AfA und § 7b nach vier Jahren abgeschrieben. Ein Altbau mit 2 bis 2,5 % im Jahr braucht dafür 16 bis 20 Jahre.

Die Gegenüberstellung im Einzelnen steht beim Objekt Amberg aVIEW.

Beispiel, keine Steuerberatung. Die genannten Sätze geben die Rechtslage wieder und sind keine Zusage über Ihr Ergebnis. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Ein Beispiel mit runden Zahlen: Kaufpreis 250.000 € für eine Wohnung mit 55 m², davon 85 % für das Gebäude, also 212.500 €. Das sind 3.864 € je m², also unter den Grenzen des § 7b.

Ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, ohne Zinsen und Mieteinnahmen. Im Jahr des Kaufs zählt die degressive AfA nur für die Monate ab dem Kauf.

Beispiel, keine Steuerberatung. Die genannten Sätze geben die Rechtslage wieder und sind keine Zusage über Ihr Ergebnis. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Dazu kommt für Kapitalanleger der Abzug der Schuldzinsen. Absetzen lassen sich außerdem die Kosten der Hausverwaltung, die Grundsteuer und Nebenkosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen, Reparaturen sowie die Kosten der Finanzierung, etwa Notar und Grundbuch für die Grundschuld.

Die Zahlung in die Instandhaltungsrücklage zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Reparatur ausgibt. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer für den Kauf selbst schreiben Sie mit dem Gebäude ab.

Beispiel, keine Steuerberatung. Die genannten Sätze geben die Rechtslage wieder und sind keine Zusage über Ihr Ergebnis. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, versteuern Sie den Gewinn nach § 23 EStG. Dabei mindert die genommene Abschreibung die Anschaffungskosten, der Gewinn wird also größer. Nach zehn Jahren bleibt der Gewinn steuerfrei.

Für die Sonder-AfA nach § 7b muss die Wohnung im Jahr des Kaufs und den neun Jahren danach zum Wohnen vermietet sein. Sonst nimmt das Finanzamt sie rückwirkend zurück. Sprechen Sie vor einem früheren Verkauf mit Ihrem Steuerberater.

Beispiel, keine Steuerberatung. Die genannten Sätze geben die Rechtslage wieder und sind keine Zusage über Ihr Ergebnis. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Nicht im Kaufpreis enthalten sind die Erwerbsnebenkosten: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Finanzierungskosten und Energieberater. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Laufend kommen Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage hinzu.

Bei Amberg aVIEW ist die Küche im Kaufpreis enthalten.

Inventus aus Landsberg am Lech entwickelt Wohnimmobilien, vermittelt sie als Kapitalanlage mit Steuervorteil und vermietet Wohnungen und Gewerbeflächen. Geschäftsführer Peter Kerler ist seit 1987 selbständig in Vertrieb und Entwicklung von Immobilien. Er hat über 1.400 Wohnungen und Apartments im Vertrieb und in der Beratung begleitet und rund 45.000 m² Gewerbefläche vermietet. 2002 gründete er das DEAL Magazin. Heide Kerler führt mit ihm die Geschäfte.

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Inventus.blue GmbH & Co. KG, Von-Helfenstein-Gasse 429, 86899 Landsberg am Lech. Telefon +49 8191 9895213, Mail office@inventus.blue. Gern auch per Zoom, den Link schicken wir Ihnen. Besuche nach Vereinbarung.

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